tin tực sự kiện cập nhật thường xuyên về thị trường bất động sản

Bài toán cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội.Phân tích bài toán cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Bài toán “cải tạo chung cư cũ” nhìn từ dự án Thành Công

Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư “vỡ mộng” bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư “ăn xổi” năng lực có hạn nhưng “thủ đoạn” vô biên, quảng cáo “biến không thành có” hay “có một nói mười” đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.

Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng… để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.

Như trước đó trong tuyến bài “Vỡ mộng chung cư” chúng tôi đã đề cập đến “Đi tìm lời giải cho bài toán chung cư hết hạn sử dụng”. Thực trạng hàng loạt chung cư hết hạn sử dụng, kéo theo không ít hệ lụy khiến cho quy hoạch Thủ đô “vỡ trận”. Thời gian qua, nhiều giải pháp được đưa ra, các đơn vị có kinh nghiệm trong xây dựng cũng đã đề xuất phương án, nhưng vì đâu mà cải tạo các chung cư cũ vẫn lận đận?

Nhìn nhận lại thực trạng này có thể thấy rõ các nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân chính là từ các cấp chính quyền, vai trò chính ở đây là UBND TP. Hà Nội. Ở cương vị là một cấp quản lý cao nhất nhưng UBND TP. Hà Nội còn khá lúng túng, chậm trễ, chưa đi sâu vào đời sống quần chúng, xa rời thực tế. Nguyên nhân thứ hai phát sinh từ nhu cầu của cư dân, đề xuất còn mang tính chủ quan, lợi ích cá nhân. Để giải được bài toán cải tạo chung cư cũ, cả chính quyền và cư dân cần nhìn lại các con số biết nói.

Cụ thể, theo số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn TP. Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư cũ độc lập. Đa số các nhà chung cư cũ được xây dựng trong những năm từ 1960 đến 1982, chủ yếu tập trung tại khu vực 4 quận nội thành cũ (thuộc khu vực hạn chế phát triển: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng), phần lớn hiện đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân, có nhiều nhà nguy hiểm cấp C, cấp D nên cần phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới.

Từ năm 2007 đến nay (từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp), trên địa bàn TP mới có 14 dự án chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng (chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng mới).

Sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, UBND TP. Hà Nội đã giao các đơn vị tổ chức triển khai lập, trình phê duyệt các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chung cư.

Trên cơ sở này TP đã giao 29 khu chung cư cũ cho hơn 20 đơn vị triển khai lập quy hoạch, đến nay đã có một khu được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giao chủ đầu tư; một khu đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, sau khi nhà đầu tư đã báo cáo UBND TP; 05 khu đã được UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành, tổ chức kêu gọi nhà đầu tư.

Ngoài ra, có 03 khu đang triển khai thực hiện nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch; 16 khu chung cư cũ đã được Sở Quy hoạch – Kiến trúc, trong có một số khu đã được chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc; 03 khu cần tiếp tục triển khai lập thiết kế ý tưởng quy hoạch, làm cơ sở triển khai lập tổng mặt bằng hoặc lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, báo cáo UBND TP, làm cơ sở để triển khai các bước tiếp theo theo quy định.

Tại Hội nghị công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng và TP. Hà Nội phối hợp tổ chức. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà giao cho Hà Nội nghiên cứu để có những mô hình cải tạo chung cư, Bộ Xây dựng cùng với Hà Nội thực hiện.

Đối với các đồ án đã được UBND TP tổ chức họp để nghe báo cáo ý tưởng lần 02, UBND TP đề nghị các nhà đầu tư nghiên cứu, nâng cấp 02 phương án trình thẩm định và tham vấn ý kiến của Hội đồng Kiến trúc quy hoạch TP. Hà Nội, tiếp thu hoàn chỉnh đồ án, phối hợp UBND các quận và phường có liên quan tổ chức trưng bày công khai phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc đã hoàn chỉnh tại khu dân cư thuộc địa bàn khu chung cư cũ để cộng đồng dân cư xem và cho ý kiến.

Cần có sự thống nhất rõ ràng về “tương lai” của các chung cư đã, đang và sắp hết “hạn sử dụng”.

Một lần nữa bài toán về chung cư hết hạn sử dụng rơi vào bế tắc khi UBND TP. Hà Nội ra sức kêu gọi nhưng chủ đầu tư đều “lắc đầu ngán ngẩm”. Và cứ thế hạn sử dụng chung cư cũ kéo dài, nâng con số báo động lên cấp vô cùng nguy hiểm.

Đơn cử, nằm trong danh sách danh sách 42 nhà chung cư cũ xuống cấp gây nguy hiểm phải di dời khẩn cấp do UBND TP. Hà Nội đã công bố vào năm 2016, tòa nhà G6A thuộc khu tập thể Thành Công (quận Ba Đình) bị đánh giá là 01 trong 02 chung cư nguy hiểm nhất Thủ đô.

Khu tập thể Thành Công gồm 67 dãy nhà nhà cao từ 02 – 05 tầng, được xây dựng từ năm 1960 – 1970, cho đến nay hầu hết những khu nhà tại đây đều đã dần xuống cấp một cách nghiêm trọng. Các khu nhà này được xây dựng ngay cạnh đường Nguyên Hồng và đối diện với hồ Thành Công. Tại đây, nhiều mảng tường đã bong tróc, lộ ra phần cốt sắt hoen gỉ, những vết nứt xuất hiện khắp nơi, đơn nguyên 01 và 02 thuộc khu G6A đã bị sụt lún, tách ra làm đôi.

Quan sát từ phía ngoài, nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bất cứ lúc nào. Các khu nhà hết hạn sử dụng sẽ dẫn đến cơ sở hạ tầng xuống cấp cùng với mật đô dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác về cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo dục… Các thiết bị đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn. Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng xử lý dẫn tới ô nhiễm môi trường. Tất cả các yếu tố đó đặt người dân vào tình thế “ngàn cân treo sợi tóc”, bất an khi không biết nhà sập lúc nào.

Năm 2017, UBND TP. Hà Nội có ra quyết định di dời những hộ dân sống 02 đơn nguyên của nhà G6A khu tập thể Thành Công. Tuy nhiên, theo khu dân cư 12 (bao gồm khu nhà G5 – G6 tập thể Thành Công) tại thời điểm đó cho biết: “Nếu thành phố cho phép xây dựng lại nhà G6 và cho người dân tái định cư tại chỗ cũ này thì các cư dân tại nhà G6 sẽ đồng ý di dời”. Trong quá trình sử dụng, hầu hết các hộ đều cải tạo, chất tải thêm cho công trình, đua dầm thép, cơi nới làm thành “chuồng cọp”, cùng với việc lún nứt tự nhiên đã khiến các đơn nguyên tách rời nhau.

Cuối năm 2019, dư luận xôn xao khi phương án cải tạo khu tập thể cũ Thành Công lại được nhà đầu tư đề xuất Hà Nội cho phép điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công. Dự án Cải tạo khu tập thể Thành Công được giao cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao (Decotech) làm chủ đầu tư.

Song, đơn vị này đã không đáp ứng được thời hạn nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch trước ngày 31/12/2019. Theo văn bản 9933/VP-ĐT ngày 18/10/2019 thông báo chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Hùng: “Nếu sau ngày 31/12/2019, Decotech chưa nộp hồ sơ ý tưởng quy hoạch, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thông báo chấm dứt nhiệm vụ lập quy hoạch để kêu gọi nhà đầu tư khác có năng lực tiếp tục nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công theo quy định”.

Do vậy, UBND TP. Hà Nội thông báo chấm dứt nhiệm vụ nghiên cứu lập quy hoạch đối với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển công nghệ cao (Decotech) do chậm triển khai lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công (quận Đống Đa), đồng thời kêu gọi, tìm nhà đầu tư mới.

Phó Chủ tịch UBND TP giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng, UBND quận Đống Đa tiếp tục kêu gọi, tìm các nhà đầu tư có nhu cầu tham gia nghiên cứu lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nam Thành Công, đề xuất UBND TP.

Đầu năm 2020, TP. Hà Nội vừa giới thiệu ý tưởng cải tạo, xây dựng mới khu tập thể chung cư cũ Thành Công của Công ty CP Tập đoàn Ecopark (tên cũ là Công ty Cổ phần Ðầu tư phát triển đô thị Việt Hưng – Vihajico chủ đầu tư khu đô thị Ecopark). Đáng chú ý của ý tưởng lần này là Ecopark để xuất sử dụng khu vực chợ Thành Công để khởi công xây dựng dự án vì khu vực này có nhiều thuận lợi để triển khai. Việc sử dụng khu vực chợ sẽ có ngay diện tích khoảng 3.000m2 mà không phải tổ chức tạm cư.

Quy mô dự án cải tạo tập thể cũ Thành Công do Ecopark đề xuất ý tưởng có quy mô 23ha, trong đó có 72 chung cư, 1,2ha nhà liền kề xen kẽ chung cư nhưng không rõ về pháp lý xen lẫn trong khu vực tập thể khiến cho việc tập trung đất đai để triển khai xây dựng mới trở nên khó khăn. Dự án cải tạo xây mới tập thể Thành Công gồm các hạng mục như nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại thấp tầng, nhà ở hiện hữu, công trình công cộng, thương mại, trường học, công viên cây xanh, mặt nước.

Trước đó, theo ý tưởng đề xuất của Ecopark việc xây dựng dự án có điều chỉnh không gian mặt nước hồ Thành Công để cải tạo khu tập thể cũ Thành Công. 100% cư dân được tái định cư tại chỗ; chiều cao tối đa của công trình 35 tầng. Đồng thời, nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm KĐT, đồng thời lấp 4.267m2 mặt hồ để làm nhà tái định cư chất lượng cao. Tuy nhiên, phương án này vấp phải sự phản đối của nhiều người dân và chuyên gia.

Điểm đáng lưu ý của phương án này là nhà đầu tư đề xuất mở rộng diện tích công viên và hồ về phía trung tâm khu đô thị và “bù lại” cũng đề xuất cắt giảm hơn 4.267m2 mặt hồ phía đối diện để làm khu nhà tái định cư chất lượng cao.

Về việc cải tạo chung cư cũ Thành Công, Chủ tịch UBND quận Ba Đình – ông Tạ Nam Chiến cho biết, vấn đề cải tạo khu chung cư này mới chỉ dừng lại ở bước lập kế hoạch chi tiết 1/500, mới lên ý tưởng, chưa đến giai đoạn đầu tư xây dựng và “việc lấp hồ để phục vụ mục đích lợi ích kinh tế, lợi ích nhóm là không thể được”.

Về đề xuất “lấp” hồ Thành Công xây chung cư cao tầng, TS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho biết, cải tạo chung cư cũ sẽ có nhiều giải pháp, không phải lấy diện tích hồ, tài sản của cộng đồng để thực hiện. Bởi hồ Thành Công đóng vai trò điều hòa, thu gom nước mưa khi trời mưa tránh nguy cơ ngập lụt cho thành phố. Hơn nữa, hồ còn đóng vai trò là cảnh quan đô thị, tạo ra khí hậu tốt cho cảnh quan xung quanh, nhất là trong bối cảnh Hà Nội đang bị ô nhiễm không khí nặng.

“Không ai làm chuyện đó, hồ là hồ, không thể lấy đi một phần diện tích hồ xây dựng nhà chung cư rồi lại đào chỗ khác bù vào, không thể hoán đổi vị trí vậy được. Đề xuất không khả thi, không thể thực hiện bởi hồ có ví trí riêng của nó”, ông Tùng nhấn mạnh.

Phản biện về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng từng khẳng định: “Không thể tiếp tục lấp dù chỉ 01mm diện tích mặt nước ở hồ Thành Công bởi diện tích mặt nước ở Hà Nội đã bị lấy đi quá nhiều, diện tích còn lại không đủ để chứa nước khi có lượng mưa lớn đổ xuống”. Ông cũng nhấn mạnh, trong bản quy hoạch Hà Nội mới được Chính phủ phê duyệt cũng đã xác định lấy mặt nước làm điểm nhấn. Như vậy, nếu thực hiện theo giải pháp lấp một phần hồ Thành Công để xây chung cư tức là đang đi ngược lại với quy hoạch cũng như xu thế chung.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng cho rằng, trong cấu trúc không gian đô thị, không gian diện tích mặt nước nói chung và hồ nói riêng đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc điều tiết khí hậu, thủy văn. Khi có lượng mưa lớn, hồ đóng vai trò là “bồn chứa” tự nhiên góp phần quan trọng giảm úng ngập.

Bên cạnh đó, hồ cũng tạo ra không gian mở, tạo bản sắc cho vùng vi khí hậu xung quanh hồ. Thay đổi hiện trạng hồ sẽ kéo theo những thay đổi về khả năng điều tiết khí hậu, thủy văn, thay đổi hiện trạng vùng vi khí hậu theo hướng xấu đi. Với lý do đó, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, nhà đầu tư nên tính đến phương án xin quỹ đất khác, ví dụ như khu đất Giảng Võ ở gần đó để xây nhà tái định cư chứ không nên lấp hồ Thành Công.

Chung cư hết “hạn sử dụng”: Cư dân sẽ đi đâu, về đâu?

Về phía người dân, đa số đều không có niềm tin về việc CĐT sẽ giữ lời hứa: “Lấp hồ thì dễ nhưng đào lại hồ vô cùng khó khăn. Hồ lấp đi làm nhà rất tiện, lúc này chỉ cần hút nước là xây xuống được ngay mà không cần đào móng nữa. Tuy nhiên, đào lại 1ha hồ thì đào ở đâu? Đào như thế nào? Hay khi đã xây xong nhà thì mọi sự thành việc đã rồi, doanh nghiệp đào lem nhem ra một tý rồi để đó, tập trung xây nhà cao tầng thì lúc này dân biết kêu ai?”

Một ý kiến khác khẳng định: “Trường hợp doanh nghiệp hứa và làm được thì cũng khả thi nhưng phải nhấn mạnh từ nhưng là sau đó có trả lại được không mới là điều quan trọng và ai sẽ là người cam kết và giám sát suốt một quá trình dài như thế. Bởi quá trình thực hiện dài như vậy người dân thấy rất khó để tin việc doanh nghiệp làm được như lời hứa”.

Để trấn an dư luận, ông Nguyễn Huy Toản, Chủ tịch UBND phường Thành Công cho biết, về đề xuất lấp 01ha hồ để xây nhà tái định cư: “Phường chỉ nhận được chỉ đạo của thành phố và UBND quận về việc có đơn vị vào làm công tác điều tra xã hội học để chuẩn bị phục vụ việc nghiên cứu lập dự án quy hoạch. Trong thời gian này vẫn đang lấy ý kiến và thông tin các hộ gia đình để phục vụ công tác nghiên cứu, hiện cũng chưa có tổng hợp báo cáo khảo sát điều tra, không có phương án lấp 01 ha diện tích công viên và mặt hồ hiện hữu để xây nhà ở tái định cư cho người dân sau đó hoàn lại bằng cách đào bổ sung 01 ha mặt nước về phía Bắc”. Ông cũng khẳng định thêm: “Quan điểm của phường thì cấp phường không có chuyện ủng hộ hay không ủng hộ được, thành phố theo tôi nghĩ cũng chưa giải quyết được mà còn phải báo cáo Chính phủ. Đây mới chỉ là một ý kiến đề xuất”.

Nêu quan điểm về việc có phải vì lợi nhuận không đáp ứng được nên không thu hút được các chủ đầu tư lớn hay không? Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Điều này là rõ ràng. Bởi CĐT khi thực hiện bất cứ dự án nào thì cũng sẽ đều tính đến mức lợi nhuận có thể thu được, không một CĐT nào chịu bỏ vốn không chỉ để thực hiện một hoạt động công ích cho xã hội. Tuy nhiên, lợi nhuận như thế nào cho hợp lý thì cần phải có sự tính toán chi tiết nhằm cân đối và đảm bảo được quyền lợi của các bên: CĐT-người dân – xã hội”.

Các giải pháp lần lượt đưa ra nhưng đều không đạt được tính khả thi, sự thống nhất giữa CĐT và cư dân vẫn còn là một bài toán khó. Nói về lời giải cho bài toán chung cư hết hạn sử dụng thì cần nắm rõ vai trò trách nhiệm của UBND TP. Hà Nội.

Một bài toán người ra đề là UBND TP. Hà Nội chỉ nhắm đến đáp án không tìm ẩn số để thỏa mãn các điều kiện từ chủ đầu tư và người dân đã khiến số phận dự án chung cư cũ tại Thành Công nói riêng và trên địa bàn Hà Nội nói chung “ba chìm, bảy nổi, chín lênh đênh”.

Một trong những nguyên nhân được chỉ ra là do số lượng nhà chung cư cũ trên địa bàn lớn, tình trạng sở hữu, sử dụng đa dạng thuộc nhiều cơ quan, đơn vị quản lý dẫn đến khó tiếp cận, kiểm đếm, rà soát chất lượng trong thời gian ngắn; chậm xây dựng, ban hành kế hoạch thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cùng với đó là sự thiếu quyết liệt, tắc trách của các cấp chính quyền địa phương qua từng nhiệm kỳ đã dẫn đến việc đến thời hiện tại vẫn loay hoay tìm giải pháp cải tạo chung cư cũ.

Các giải pháp lần lượt đưa ra nhưng đều không đạt được tính khả thi, sự thống nhất giữa CĐT và cư dân vẫn còn là một bài toán khó. Nói về lời giải cho bài toán chung cư hết hạn sử dụng thì cần nắm rõ vai trò trách nhiệm của UBND TP. Hà Nội. 

Trong pháp luật quy định quyền sở hữu với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quyền lợi đang bị giằng xé khi cải tạo chung cư cũ. Người dân cho rằng khi cải tạo nhà được xây cao lên và họ có quyền được hưởng lợi. Tuy nhiên, nhà được xây lên cao bao nhiêu, lợi nhuận bao nhiêu với từng dự án khác biệt rất lớn do phụ thuộc vào quy hoạch, giá trị thương mại từng vị trí.

Có vị trí xây được 30 – 40 tầng nhưng cũng có vị trí chỉ xây được 15 – 20 tầng! Việc trả quyền lợi cho người dân phụ thuộc hoàn toàn vào dự án trong tương lai. Có nhiều người dân cho rằng góp vốn với nhà đầu tư bằng tài sản là căn hộ chung cư cũ của mình. Nhưng ở đây có một thực tế là dự án kinh doanh phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chúng ta đang làm bài toán ngược tức là cam kết trả quyền lợi cho người dân nhà mới với hệ số 1,5 hoặc 02 lần rồi sau đó nhà đầu tư mới đi xin quy hoạch xem được bao nhiêu tầng.

Điều này đã dẫn đến tình trạng dự án kéo dài nhiều năm, phải điều chỉnh quy hoạch tầng cao nhiều lần.

Có một ý kiến cho rằng, cải tạo chung cư cũ cần xem xét vị trí pháp lý của từng bên (người dân, nhà nước và CĐT), về sự công bằng xã hội. Khi công ty thực hiện cải tạo chung cư cũ có lợi nhuận thì nhà nước thu thuế thu nhập doanh nghiệp. Trong khi đó người dân được bồi thường nhà mới rộng 1,5 đến 02 lần diện tích nhà cũ thì lại không phải nộp thuế. Mặt khác, hầu hết những người dân đang sống tại chung cư cũ không thuộc đối tượng đặc biệt. 

Như vậy việc đổi một căn nhà đã hết hạn sử dụng, xuống cấp nghiêm trọng lấy căn nhà mới hiện đại đồng bộ như câu chuyện tại các chung cư cũ có phải là phù hợp, có tạo ra sự không công bằng?

Trên thực tế, cư dân sinh sống tại các chung cư hết niên hạn sử dụng bày tỏ quan điểm: “Một chung cư chỉ có niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm. Nếu hết hạn mà người dân tiếp tục sinh sống tại đó đồng nghĩa với việc vẫn phải đóng đầy đủ các khoản thuế phí theo quy định của Nhà nước. Vậy khi cải tạo chung cư cũ, người dân có nguyện vọng tái định cư tại chỗ và hưởng giá trị căn hộ cao hơn căn hộ cũ để “bù đắp” cho những năm tháng phải sinh sống tại nơi “hiểm họa treo trên đầu” cũng là công bằng, hợp lý”.

Trong pháp luật quy định quyền sở hữu với nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Quyền lợi đang bị giằng xé khi cải tạo chung cư cũ. Người dân cho rằng khi cải tạo nhà được xây cao lên và họ có quyền được hưởng lợi.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch. Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cũng phải “nhập cuộc” và đưa ra cơ chế phù hợp, thậm chí phải “xé rào” nếu không việc cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp tục “dậm chân tại chỗ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu phân tích, đa số chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, chỉ tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng phải đảm bảo không gây ra quá tải, ách tắc. Nếu tăng chiều cao chung cư sau cải tạo sẽ gây ách tắc. Nếu không cho tăng chiều cao thì phải cho chủ đầu tư đất chỗ khác để bù lại, đảm bảo có lãi cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. Tỷ lệ đền bù 01 – 01 cho nhà chung cư ở các quận nội thành (khu vực đã quy định cứng về chiều cao tòa nhà, mật độ dân cư) chắc chắn không được người dân đồng tình. Tại những khu vực xa trung tâm được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, nhiều doanh nghiệp đang thỏa thuận với chủ căn hộ chung cư cũ với tỷ lệ diện tích cũ đổi 2,3 – 2,5 lần diện tích mới sau khi cải tạo.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, quy mô diện tích các căn chung cư cũ thời xưa chỉ phổ biến ở mức từ 15 – 20m2/căn thì kể cả phương án đổi diện tích theo tỷ lệ 02 – 2,5 lần cũng rất khó. Diện tích đạt được theo tỷ lệ thỏa thuận chỉ có thể tối đa 50m2, trong khi dự án xây mới thường quy mô ít nhất từ 60 – 70m2 trở lên và không phải chủ nhà nào cũng đủ tiền để bù vào mua phần diện tích tăng thêm này. Đấy là lý do khiến việc cải tạo chung cư cũ vẫn “giậm chân tại chỗ”.

Tại khoản 2 Điều 8 Luật Thủ đô có quy định việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của Quốc hội. 

Tại khoản 5 Điều 8 Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình; trường hợp nếu điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khi cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư thuộc khu vực nội đô tại các đô thị mà theo quy hoạch chung đã được phê duyệt là khu vực phải hạn chế phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Vậy, làm thế nào đảm bảo biên lợi nhuận cho chủ đầu tư khi tham gia vào dự án cải tạo chung cư cũ?

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết: “CĐT phải thống nhất được với chính quyền về giải pháp, phương thức thực hiện, cốt lõi là vốn và tài chính.

Có 02 phương án để đảm bảo biên lợi nhuận cho CĐT: Một là phương án BT “đổi đất lấy hạ tầng”, CĐT sẽ thực hiện cải tạo lại chung cư cũ theo chỉ đạo của chính quyền và chính quyền sẽ “trả” lại cho CĐT một quỹ đất tương đương với số vốn mà CĐT bỏ ra thực hiện cải tạo lại chung cư cùng số lãi, biên lãi đã thỏa thuận ban đầu.

Hai là cho phép nâng tầng chung cư cũ. Khi CĐT thực hiện cải tạo, ngoài quỹ nhà dành cho cư dân tái định cư, quỹ căn hộ còn lại CĐT sẽ được quyền kinh doanh, bán thu lợi nhuận và bù đắp lại số vốn đã bỏ ra khi cải tạo dự án”.

Tuy nhiên, theo ông Doanh, phương án BT sẽ khó khả thi bởi tính đến thời điểm hiện tại, quỹ đất Thủ đô khá hạn hẹp, không đủ đề quy đổi cho các CĐT bởi số lượng chung cư cũ cần cải tạo là rất lớn. Việc định giá đất ra giá trị tương đương cũng rất phức tạp và sẽ dễ vướng phải sự nghi ngờ từ người dân liên quan đến lợi ích nhóm.

Phương án thứ 02 có lợi thế hơn bởi sau khi CĐT thực hiện sẽ dư ra được một quỹ nhà ở thương mại. Thế nhưng, điều này đồng nghĩa với việc gia tăng dân số, trong khi mật độ dân số đã bị khống chế theo quy hoạch. Chính vì vậy mà nhiều dự án được lập lên rồi “xếp ngăn kéo” vì không giải quyết được vướng mắc này. Đây có thể coi là nút thắt lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư cũ. Nếu không tháo gỡ được nút thắt này thì việc cải tạo chung cư cũ sẽ còn trì trệ.

Về phía TP, để chủ động trong việc xem xét điều chỉnh đối với từng khu chung cư cũ, cần đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận cho UBND TP được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch nêu trên, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của từng dự án và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

CĐT phải thống nhất được với chính quyền về giải pháp, phương thức thực hiện, cốt lõi là vốn và tài chính.

Bởi vậy, có chuyên gia cho rằng, nếu các dự án trong khu vực nội thành không tăng được chiều cao xây dựng và mật độ dân cư, đặc biệt những dự án cải tạo chung cư cũ ở vị trí đắc địa mà căn hộ có thể bán với giá 100 triệu đồng/m2 thì cần tính đến bài toán định giá và thương mại hóa diện tích cũ.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, việc cải tạo chung cư cũ đã quy định trong Luật Nhà ở 2014 với cơ chế rõ ràng. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai xảy ra nhiều bất cập như khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng khi các hộ dân ở tầng 01 không chịu di dời.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà từng khẳng định, Bộ sẽ đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên trong cải tạo chung cư cũ, trước mắt sẽ thí điểm cơ chế đặc thù tại Hà Nội, TP.HCM nhưng vướng mắc lớn nhất vẫn là thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mặc dù đã có một số quy định mới nhưng tính đột phá chưa cao nên chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân cũng như khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng.

Chính vì vậy, trong năm 2020, Bộ Xây dựng sẽ đề ra các giải pháp để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ. Theo đó, Bộ phối hợp với các tỉnh lập tổ công tác để giải quyết vấn đề này, đồng thời, nghiên cứu sửa đổi Nghị định 101/2015 NĐ-CP về cải tạo chung cư cũ; yêu cầu các địa phương có nhà chung cư cũ đặc biệt là Hà Nội tổ chức đánh giá tổng kết việc thi hành các quy định của Nghị định 101 về các kết quả đạt được cũng như các vướng mắc, bất cập, đề xuất giải pháp cụ thể.

Theo Bộ Xây dựng, hiện một số quy định cụ thể của Nghị định số 101 cần được sửa đổi, bổ sung để đẩy nhanh quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Cụ thể, cần bổ sung quy định cho phép cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đơn lẻ nằm trong các khu chung cư cũ trên cơ sở đảm bảo cập nhật phù hợp với quy hoạch cải tạo chung toàn khu. Đối với những khu chung cư đã được phê duyệt quy hoạch thì cho phép chia nhỏ thành các dự án để thực hiện theo hình thức cuốn chiếu.

Cùng với đó, việc thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư được tiến hành theo từng đợt và trên cơ sở kết luận kiểm định thì phải lập ngay kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư chứ không phải chờ kiểm định toàn bộ số lượng nhà chung cư trên địa bàn.

Đặc biệt, cho phép UBND cấp tỉnh, TP quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, mật độ dân cư bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án; đồng thời, các địa phương có trách nhiệm hỗ trợ đầu tư hạ tầng, bố trí quỹ đất đối ứng BT cho nhà đầu tư.

Cải tạo chung cư cũ Nhà nước cần đưa ra hệ số hợp lý để bồi thường cho người dân và không mang tính thỏa thuận.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia, Bộ Xây dựng cho rằng nên sửa đổi quy định cho phép doanh nghiệp đăng ký thực hiện dự án chỉ phải nộp Hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án sơ bộ hoặc cam kết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án sơ bộ quy hoạch việc cải tạo, xây dựng lại. Các doanh nghiệp sẽ trình bày phương án này trong Hội nghị nhà chung cư để làm cơ sở xem xét lựa chọn chứ không quy định phải có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết vì bị phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết 1/500. Sau khi lựa chọn được chủ đầu tư thì thực hiện lập quy hoạch 1/500 và các thủ tục đầu tư khác của dự án.

Chia sẻ thêm về giải pháp cải tạo chung cư cũ, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho rằng, Hà Nội và nhiều thành phố lớn mới lo phát triển đô thị mới, dự án mới mà chậm tái thiết lại đô thị cũ. Chính sách cải tạo chung cư cũ không hấp dẫn nhà đầu tư. Cụ thể, ông nêu: “Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61/2004 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để rõ ràng và sòng phẳng, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Trước khi mua, Nhà nước cần thẩm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng quỹ nhà, mức độ xuống cấp và ghi rõ niên hạn sử dụng cho từng khu nhà. Tức là người dân không thể ở căn nhà xuống cấp đó vô thời hạn mà phải có trách nhiệm với chính cuộc sống của mình!”.

Với trường hợp nhà xuống cấp nguy hiểm, pháp luật quy định người dân bắt buộc phải di dời. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và tiến hành đấu giá mời gọi nhà đầu tư. Thu hút nhà đầu tư bằng việc đấu giá khu đất kèm với quyền lợi khác là một quỹ đất sạch từ bên ngoài khu vực đô thị lịch sử. “Đầu bài do thành phố đặt ra làm sao để tạo hấp dẫn cho nhà đầu tư. Với phương thức như vậy, tôi tin nhà đầu tư sẽ sẵn sàng tham gia. Về phía người dân sau khi nhận tiền bán căn hộ chung cư cũ thì có toàn quyền mua căn hộ mới, khi đó thành phố có thể giới thiệu quỹ nhà để người dân mua theo giá thương mại.

Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá. Tôi muốn nhấn mạnh là cần khẩn trương thực hiện cải tạo chung cư cũ nếu không hậu quả sẽ không lường hết được vì liên quan đến tính mạng của người dân”, ông Chiến nhấn mạnh.

Một đề xuất khác được đưa ra là phương án giao CĐT làm 02 dự án mới thì phải cải tạo 01 chung cư cũ. Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đề xuất “giao CĐT làm 02 dự án mới thì phải cải tạo 01 chung cư cũ” được coi là lối thoát cho chung cư cũ bởi đây là sự kết hợp giữa phát triển cái mới và cải tạo cái cũ. Tuy nhiên, để từ đề xuất đến khả thi thực hiện thì cần phải cụ thể hóa từng vấn đề của giải pháp này.

Ví dụ: Phải tính đến vấn đề chi tiết, như nếu giao 02 dự án mới cải tạo 01 chung cư cũ thì quy mô dự án mới là như thế nào? Chỉ tính theo số dự án hay tính theo quy mô dự án sẽ khoa học và công bằng hơn? Nếu chỉ tính số lượng, theo số liệu thống kê hiện còn khoảng hơn 1.500 chung cư cũ, như vậy, muốn cải tạo hết số chung cư này sẽ cần phải phê duyệt hơn 3.000 dự án mới? Vậy, quỹ đất để phát triển số lượng dự án khổng lồ này lấy từ đâu?

Mặt khác, diện tích, dân số, mức độ phức tạp của từng chung cư cũ khác nhau, số vốn bỏ ra khác nhau thì quy đổi ra sao để không tạo ra sự bất bình đẳng giữa các CĐT là vấn đề cần tính toán, nếu không sẽ rất dễ xảy ra tiêu cực, tham nhũng. Điều này lại đặt ra yêu cầu về những quy định, chính sách, hành lang pháp lý phải rõ ràng, chặt chẽ hơn.

“Dù là giải pháp mang tính mệnh lệnh hành chính nhưng mấu chốt vấn đề vẫn là lợi ích của CĐT. Giải pháp đưa ra mới là định tính, cần định lượng, chi tiết hóa, cân đối hài hòa lợi ích giữa các bên thì mới khả thi được”, Lãnh đạo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần đưa ra hệ số hợp lý để bồi thường cho người dân và không mang tính thỏa thuận. Nhà nguy hiểm, hết hạn sử dụng thì Nhà nước có quyền quyết định. Nâng cao việc tuyên truyền cho người dân trên từng địa bàn về giá trị thực của các căn nhà chung cư cũ, hạn chế và thay đổi tư tưởng “đòi” bồi thường cao hơn nhiều lần so với giá trị cũ. Có biện pháp kiên quyết xử lý đưa người dân ra khỏi những khu nhà xuống cấp trầm trọng để đảm bảo sinh mạng.

Trước thực trạng cải tạo chung cư cũ còn nhiều nan giải, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách, cơ chế đặc thù mới nhằm gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội. Trong đó, nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, đồng thời đề xuất 01 số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

Cùng với đó, UBND TP. Hà Nội giao các nhà đầu tư đề xuất ý tưởng và lập quy hoạch chi tiết 1/500 và TP sẽ hoàn trả chi phí này nếu nhà đầu tư không được lựa chọn làm chủ đầu tư; chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án.

Đồng thời, đề xuất cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành; cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Tại các dự án cải tạo chung cư cũ cần quy định diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 để bố trí tái định cư tại chỗ và không thấp hơn 45m2 căn hộ kinh doanh thương mại

Tỷ lệ bồi thường cũng là vấn đề được quan tâm nhằm tháo nút thắt khi thực hiện cải tạo chung cư cũ. Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 02 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 01 thì như căn hộ tầng 02 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư. Còn với trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 04 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 03 thì cho hệ số bồi thường tối đa là 02 lần.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND TP. Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Thiết nghĩ, cải tạo chung cư cũ phải nghĩ đến lâu dài và không thể phá vỡ quy hoạch. Không thể vì đáp ứng yêu cầu cân đối lợi ích mà cắt xén hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Cũng vì vậy trường hợp này, chính quyền cần bố trí thêm quỹ đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án khác có thêm lợi nhuận bù vào cải tạo chung cư cũ. Cải tạo chung cư cũ chỉ có thể được cải thiện nếu những nút thắt được tháo bỏ và việc gỡ khó phải bắt đầu từ chính sách.

Trúc An – Hàn Vi        Thảo Quyên

https://reatimes.vn/bai-toan-cai-tao-chung-cu-cu-nhin-tu-du-an-thanh-cong-1601707079883.html

UBND TP. Hà Nội vừa có chỉ đạo liên quan đến công tác triển khai, thực hiện cải tạo xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Theo đó, các sở, ngành sẽ xây dung kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Theo đó, UBND thành phố giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc cùng Viện Quy hoạch xây dựng, Sở Xây dựng và sở, ngành thành phố, UBND các quận liên quan tham mưu đề xuất UBND thành phố kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Trong đó, các phương án quy hoạch cần được nghiên cứu đồng thời cùng với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để bảo đảm tối đa tính khả thi; báo cáo đề xuất UBND thành phố trong tháng 3/2021.

Định hướng giải pháp quy hoạch có thể xem xét nghiên cứu áp dụng phân làm 3 mô hình cấp độ.

Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết): nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.

Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư để nghiên cứu triển khai cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu (đạt khoảng 20 – 25% tổng diện tích đất các chung cư cũ) để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi và cân bằng hiệu quả đầu tư dự án.

Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng): thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.

Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ): thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng tính khả thi đầu tư dự án…/.

Khánh Linh
Cải tạo chung cư cũ
Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô.

Vấn đề cải tạo chung cư cũ ở khu vực nội đô Hà Nội đã vướng mắc gần bốn nhiệm kỳ qua với nhiều nguyên nhân khiến tỷ lệ chung cư cũ được cải tạo chỉ đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ.
Để giải quyết vấn đề này, tới đây, Hà Nội sẽ xây dựng đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô.
Đáng chú ý, với thông tin quy hoạch phân khu 4 quận nội đô lịch sử (gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) vừa được phê duyệt và công bố vào ngày 22/3 đã thể hiện tư duy quy hoạch đổi mới, tạo điều kiện để Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ và là công cụ tháo gỡ các “điểm nghẽn” phát triển đô thị tại các quận nội thành cũ.
Tại các quy hoạch này, Hà Nội đã thống nhất quan điểm cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ theo hướng cao tầng, mật độ thấp; bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng, không gia tăng quy mô dân số trong khu vực.
Quan điểm này đã được Ban chấp hành Đảng bộ thành phố Hà Nội thống nhất cao khi tiến hành thảo luận về Chương trình công tác số 03-CTr/TU của Thành ủy về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021 – 2025” tại Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ thành phố diễn ra vào ngày 11/3.
“Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ vừa là nhiệm vụ chính trị cấp bách, vừa là cơ hội để Hà Nội nâng cấp diện mạo, cảnh quan và phát triển kinh tế. Do vậy, Hà Nội sẽ cải tạo các chung cư cũ, tập thể cũ theo từng khu để đảm bảo văn minh đô thị, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo các khu xuống cấp, nguy hiểm cấp độ D”, Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ nhấn mạnh.
Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn, Hà Nội dự kiến phân loại 3 nhóm chung cư, tập thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm.
Theo đó, nhóm 1 gồm các khu tập thể với nhiều tòa chung cư (như Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh); nhóm 2 gồm 5 – 7 nhà tập thể cũ; nhóm 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ. Tiếp đó, cơ quan chức năng cũng đồng thời tiến hành tổng kiểm định các chung cư cũ (phân theo chất lượng A, B, C, D) để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.
Để từng bước triển khai các nhiệm vụ quan trọng trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc cùng Viện Quy hoạch xây dựng, Sở Xây dựng và sở, ngành thành phố, UBND các quận liên quan tham mưu đề xuất UBND thành phố kế hoạch tổ chức nghiên cứu lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Trong đó, các phương án quy hoạch cần được nghiên cứu đồng thời cùng với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để bảo đảm tối đa tính khả thi; báo cáo đề xuất UBND thành phố trong tháng 3/2021.
Theo định hướng giải pháp quy hoạch có thể nghiên cứu áp dụng chia làm 3 mô hình cấp độ. Mô hình 1 là khu chung cư cũ (quy mô lập đồ án quy hoạch chi tiết): Nghiên cứu đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tăng tối đa tầng cao và hệ số sử dụng đất) bảo đảm cân đối tổng thể toàn khu, đáp ứng quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế cho phép.
Trên cơ sở quy mô diện tích đất, mặt bằng hiện trạng của từng khu chung cư để nghiên cứu triển khai cuốn chiếu, hoán đổi bố trí các công trình nhà ở tái định cư cao tầng và hạ tầng xã hội vào các quỹ đất trống trong lõi khu, giải phóng các quỹ đất xung quanh bên ngoài khu (đạt khoảng 20 – 25% tổng diện tích đất các chung cư cũ) để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng quy mô tầng hầm liên thông để xe và khai thác dịch vụ thương mại, tăng tính khả thi và cân bằng hiệu quả đầu tư dự án.
Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn nêu ví dụ như khu Thành Công (thuộc nhóm 1) có quy mô vài chục chung cư cũ sẽ không hạn chế cao tầng, sẽ thiết lập các quỹ đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn…

Như vậy, sẽ cân bằng được tái định cư tại chỗ, thỏa mãn quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp và cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia.
Mô hình 2 là nhóm chung cư cũ (quy mô lập tổng mặt bằng) là thực hiện như mô hình 1 đối với trường hợp diện tích đất nhỏ; nếu chưa khả thi hiệu quả đầu tư thì có thể nghiên cứu theo mô hình 3.
Mô hình 3 là tập hợp các chung cư độc lập, đơn lẻ (quy mô lập tổng mặt bằng nhà đơn lẻ), thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ trên địa bàn phường, quận; bố trí tái định cư gộp các chung cư cũ đơn lẻ vào một số quỹ đất chung cư cũ hiện có, giải phóng một số quỹ đất có giá trị để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở thương mại (với khu vực được bổ sung dân số), tăng tính khả thi đầu tư dự án.
Chẳng hạn, quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư riêng lẻ thì sẽ thiết lập một phương án đầu tư tổng thể, xây dựng lại các chung cư cũ này nhưng tái định cư hoán đổi trên địa bàn một phường, một quận. Hoặc sẽ tái định cư tại chỗ cho 30 chung cư cũ, hút 90 chung cư cũ khác về. Quỹ đất của 90 chung cư cũ sẽ để phát triển hạ tầng khác…
Theo quan điểm chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết có tính chất cải tạo tái thiết đô thị, chỉnh trang đô thị và thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực, góp phần xây dựng đô thị xanh, văn minh, hiện đại../.

Nguồn: Bnew.vn

Trên địa bàn TP Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ, được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến 1990. Hầu hết các chung cư đã hết niên hạn sử dụng, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại, còn rất chậm, mới đạt hơn 1%. Nguyên nhân là do những vướng mắc trong cơ chế, chính sách, từ đền bù, tái định cư đến quy hoạch, huy động nguồn lực đầu tư.

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, hiện nay, trên địa bàn thành phố có 1.579 nhà chung cư cũ, được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn 1960 – 1990, tập trung tại khu vực bốn quận nội thành. Trải qua hàng chục năm sử dụng, không được duy tu, sửa chữa thường xuyên, cho nên phần lớn công trình nhà tập thể cũ đều xuống cấp nghiêm trọng, quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, tình trạng người dân tự ý lấn chiếm, cơi nới không gian chung để tăng diện tích sử dụng gây ảnh hưởng đến kết cấu, khả năng chịu lực, chịu tải công trình, có nguy cơ mất an toàn cao.

Sau khi rà soát, phân loại có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và bảy nhà thuộc diện nguy hiểm cấp D. Hơn 10 năm qua, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề được Chính phủ và TP Hà Nội đặc biệt quan tâm.

Tháng 7-2007, Chính phủ thông qua Nghị quyết số 34/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại một số chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp.

Trên cơ sở đó, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND, về quy chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố, thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, bảo đảm 2/3 tổng số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng tình.

Tuy nhiên, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chủ đầu tư và chủ sở hữu tự thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, trong khi chưa có khung giá quy định chung. Ngoài ra, khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014, quy định đối với nhà chung cư cũ không phải nguy hiểm cấp D phải nhận được sự đồng thuận của 100% các hộ dân.

Đại diện Ban quản lý các dự án đầu tư xây dựng quận Ba Đình cho biết, bên cạnh những hộ gia đình ý thức được mức độ nguy hiểm của chung cư đã xuống cấp, tự nguyện di dời để thực hiện dự án cải tạo, xây mới nhà, vẫn còn nhiều hộ không chịu hợp tác và có sự đòi hỏi vượt quá so mức giá trị chung trên thị trường. Trong khi đó, trước đây, khi có quy định về việc chỉ cần 2/3 cư dân đồng ý là có thể thu hồi mặt bằng nhưng với quy định mới, các cơ quan chức năng không thể can thiệp được, tất cả đều phải dựa vào thái độ hợp tác từ phía người dân, gây khó khăn cho việc triển khai.

Bên cạnh đó, khối lượng chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng rất lớn, nhưng ngân sách nhà nước hạn hẹp. Vì vậy, phương thức xã hội hóa, kêu gọi doanh nghiệp tham gia đầu tư là phương án khả thi hơn cả. Tuy nhiên, khi tiếp cận các dự án dạng này, nhà đầu tư nhận thấy khó có thể cân đối tài chính bởi trong khu vực nội đô công trình bị giới hạn chiều cao, số tầng. Bên cạnh đó, số lượng hộ dân di dời rất lớn, chủ yếu đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ. Phương án đền bù cũng rất khó nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân, nhất là với những hộ đang sinh sống ở tầng 1. Thậm chí, có những chung cư xuống cấp đến mức nguy hiểm, nhưng việc di dời các hộ dân để xây dựng lại cũng không dễ…

Điều này khiến cho ngay cả với các nhà chung cư nguy hiểm cấp D (công trình hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ) tại hai quận Ba Đình và Đống Đa, UBND thành phố đã chỉ đạo di dời khẩn cấp sang nơi tạm cư để cải tạo, xây dựng lại từ năm 2013, đến nay mới có một chung cư hoàn tất xây dựng lại, còn lại vẫn chưa hoàn thành việc di dời.

Từ năm 2016, UBND thành phố cũng đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp các sở, ngành xây dựng cơ chế đặc thù và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Nhiều cuộc hội thảo đã được tổ chức với sự tham gia của các chuyên gia đầu ngành nhằm tìm giải pháp giúp thành phố. Sở Xây dựng đã đề xuất một số cơ chế, chính sách đặc thù như: Xem xét, sửa đổi quy định về lấy ý kiến cộng đồng dân cư.

Cùng với đó, UBND TP Hà Nội cũng đã giao Sở Xây dựng lập đề án cải tạo hơn 200 khu chung cư cũ trên địa bàn. Hiện đề án này đã trình lên UBND TP Hà Nội, Bộ Xây dựng để rà soát các luật, gỡ vướng mắc giữa quy định của các luật khác nhau, xây dựng cơ chế rõ ràng, giải pháp tổng thể rồi thực hiện.

Khi góp ý về Đề án này, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trong trường hợp cần thiết, thành phố Hà Nội nên chọn một, hai khu nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại để đề xuất Thủ tướng cho thí điểm. Trong đó lưu ý, quy định cụ thể phương án bố trí tạm cư tại khu vực dự án hoặc khu vực lân cận, bảo đảm thuận tiện trong sinh hoạt cho người dân; thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại toàn khu theo hình thức “cuốn chiếu”…

Bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân tại những chung cư cũ nguy hiểm là yêu cầu cấp bách đặt ra, do đó rất cần sự vào cuộc khẩn trương, quyết liệt của các cấp, ngành, sự đồng thuận của các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư thì mới mong đạt hiệu quả.

Nguồn: VNExpress
Công tác giải phóng mặt bằng

HNM) – Công tác giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội thời gian qua còn có những bất cập, làm chậm tiến độ một số dự án. UBND thành phố Hà Nội và các sở, ngành, địa phương đang tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác này nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án theo kế hoạch đề ra.

Thành phố Hà Nội quyết tâm giải quyết dứt điểm những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng để các dự án được thi công, hoàn thiện đúng tiến độ. Trong ảnh: Thi công đường 427, đoạn qua địa bàn huyện Thường Tín. Ảnh: Vân Nga

Dự án dang dở vì “vướng” mặt bằng

Hiện nay, việc chậm giải phóng mặt bằng đang có nhiều nguyên nhân, nhưng chủ yếu liên quan đến cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ; vướng các công trình ngầm, nổi… Dự án xây dựng đường Vành đai 3,5 qua địa bàn huyện Hoài Đức, được UBND thành phố phê duyệt thời gian thực hiện từ năm 2016, nhưng đến nay đã quá thời hạn 1 năm vẫn dang dở.

Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Hoài Đức Phạm Gia Lộc cho biết, do dự án có hướng tuyến đi qua Khu Di chỉ khảo cổ Vườn Chuối, thuộc thôn Lai Xá, xã Kim Chung, diện tích chồng lấn khoảng 6.000m2. UBND thành phố đã giao Sở Văn hóa và Thể thao Hà Nội triển khai công tác khai quật di chỉ để bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư, nhưng hiện huyện chưa nhận được mặt bằng. Ngoài ra, dự án còn có đoạn qua địa bàn các xã Kim Chung, Vân Canh, Di Trạch, phải di chuyển hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng làm ảnh hưởng tiến độ dự án…

Tương tự, dự án đường 2,5, đoạn từ Đầm Hồng đến quốc lộ 1A, qua địa bàn các phường Định Công, Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) cần thu hồi giải phóng mặt bằng 58.411,8m2 đất, đã chậm tiến độ nhiều năm, do hiện nay quận Hoàng Mai vẫn còn 79/583 trường hợp đã được phê duyệt phương án bồi thường nhưng chưa nhận tiền, chưa bàn giao mặt bằng.

Theo Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai Vũ Minh Tú, quá trình triển khai, quận gặp khó khăn do phải tập trung giải quyết kiến nghị, khiếu nại của người dân liên quan đến quy hoạch, mốc giới, chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng… Bà Hoàng Thị Oanh ở tổ 47, phường Định Công (quận Hoàng Mai) – hộ dân có đất bị thu hồi phục vụ dự án đường 2,5, khẳng định gia đình ủng hộ chủ trương của Nhà nước, nhưng không đồng tình với phương án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng và đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét lại.

Còn tại địa bàn quận Đống Đa, dự án đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài do phải điều chỉnh bổ sung hạng mục và có 19 hộ dân chưa đồng thuận phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, làm ảnh hưởng tiến độ dự án. Theo Chủ tịch UBND quận Đống Đa Đặng Việt Quân, nguyên nhân chủ yếu là người dân còn kiến nghị liên quan đến giá đền bù; giá mua nhà tái định cư; vị trí quỹ nhà tái định cư…

Những vướng mắc tương tự cũng đang ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện một số dự án trên địa bàn các huyện Sóc Sơn, Thường Tín, Ba Vì…

Một đoạn đường ống nước đã được di chuyển để tạo mặt bằng phục vụ thi công đường Vành đai 3,5 đoạn qua xã Vân Canh (huyện Hoài Đức). Ảnh: Minh Bắc

Quyết liệt thực hiện các giải pháp

Nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, giải ngân vốn thực hiện các dự án, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 4402/QĐ-UBND, ngày 30-9-2020, thành lập 6 tổ công tác kiểm tra, đôn đốc thu ngân sách; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công năm 2020 và năm 2019 kéo dài của thành phố Hà Nội. Thông qua các cuộc làm việc tại địa phương, tổ công tác đều có những chỉ đạo cụ thể.

Tại UBND huyện Hoài Đức, Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Nguyễn Văn Sửu đã yêu cầu các sở, ngành chức năng cùng Sở Văn hóa và Thể thao Hà Nội phối hợp với huyện Hoài Đức giải quyết dứt điểm những vướng mắc trong giải phóng mặt bằng Khu Di chỉ khảo cổ Vườn Chuối.

Tương tự, tại quận Đống Đa, cuối tháng 10-2020, UBND thành phố đã có văn bản chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường cùng các sở, ngành liên quan phối hợp, hỗ trợ quận tháo gỡ những vướng mắc thuộc thẩm quyền về chế độ, chính sách liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng dự án đường Huỳnh Thúc Kháng kéo dài.

Trong khi đó, Chủ tịch UBND phường Định Công (quận Hoàng Mai) Nguyễn Anh Tuấn khẳng định, phường tiếp tục vận động, thuyết phục, nếu các hộ cố tình không nhận tiền, không bàn giao mặt bằng, phường sẽ đề xuất với cấp có thẩm quyền hoàn thiện hồ sơ, tổ chức cưỡng chế thu hồi đất theo quy định.

Đồng quan điểm, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Hoàng Mai Vũ Minh Tú cho biết: UBND quận đã báo cáo UBND thành phố về việc tổ chức cưỡng chế thu hồi đất đối với 15/53 trường hợp ở phường Định Công, 21 trường hợp ở phường Thịnh Liệt, dự kiến sẽ thực hiện vào quý I-2021. Dự kiến chậm nhất đến quý III-2021 sẽ bàn giao toàn bộ mặt bằng cho chủ đầu tư.

Theo Phó Chánh Văn phòng UBND thành phố Võ Tuấn Anh (được phân công theo dõi, tham mưu về công tác giải phóng mặt bằng của thành phố), hiện các tổ công tác của UBND thành phố đang tiếp tục làm việc với UBND các quận, huyện, thị xã để tháo gỡ các khó khăn, trong đó có công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, để việc này đạt kết quả theo kế hoạch, các đơn vị, địa phương cần tiếp tục tuyên truyền để người dân hiểu và đồng thuận với các cơ chế, chính sách của Nhà nước về giải phóng mặt bằng. Cùng với đó, người đứng đầu cấp ủy, chính quyền địa phương cần nâng cao trách nhiệm, quyết liệt triển khai các biện pháp, giải quyết dứt điểm khó khăn đặt ra.

Với các giải pháp quyết liệt triển khai, những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng sớm được hóa giải sẽ góp phần giúp các dự án hoàn thành đúng tiến độ.

Nguồn: Theo báo Hà Nội mới

CafeLand – Nghịch lý tại những khu chung cư nguy hiểm bậc nhất Thủ đô; Tranh thủ cuối năm, “cò” tích cực hét giá đất nền vùng ven; Quảng Nam mạnh tay xử lý sai phạm liên quan nguồn gốc đất… là những thông tin đáng chú ý trong 24h qua.
Bất động sản 24h: Cố bám trụ trong chung cư sắp sập

Hình minh họa

Nghịch lý tại những khu chung cư nguy hiểm bậc nhất Thủ đô

Ghi nhận của PV tại các chung cư nguy hiểm cấp độ D trên địa bàn quận Ba Đình nhiều đơn nguyên đang trong tình trạng nghiêng, sút lún nghiêm trọng. Những mảnh tường, vừa bong tróc, xuất hiện nhiều vết nứt lớn. Biển cảnh báo, kết luận nguy hiểm cấp độ D được treo ngay lối lên cầu thang. Tuy nhiên vẫn có nhiều hộ gia đình vẫn sinh sống, sinh hoạt tại đây bất chấp cảnh báo di dời.

Theo thông tin từ BQL Dự án đầu tư xây dựng quận Ba Đình (Hà Nội), trên địa bàn quận Ba Đình có 4 chung cư cấp độ D là Đơn nguyên 1,3 tập thể Bộ Tư pháp; Đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh; Đơn nguyên 1, 2 nhà G6A Thành Công; Đơn nguyên 3 tập thể C8 Giảng Võ. Trong đó có 155 hộ cần được di dờixem thêm

Quảng Nam mạnh tay xử lý sai phạm liên quan nguồn gốc đất

UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu các địa phương tăng cường việc kiểm tra, giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các cấp và các đối tượng sử dụng đất; rà soát điều chỉnh hoặc hủy bỏ các dự án, công trình có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà đã quá 3 năm nhưng chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

Tỉnh này lưu ý việc xử lý nghiêm đối với các tập thể, cá nhân cố tình xác lập hồ sơ để công nhận quyền sử dụng các loại đất bằng hình thức như: ký xác nhận hồ sơ giấy tờ nhà, đất lùi thời gian hoặc xác nhận không đúng nguồn gốc quản lý, sử dụng đất, không đúng thời điểm thực tế sử dụng của người sử dụng đất; hồ sơ tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực đã công bố, công khai quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất cho công trình, dự ánxem thêm

Từ 5/12, ngân hàng phải cung cấp thông tin tài khoản cá nhân theo đề nghị của cơ quan thuế

Các ngân hàng thương mại có trách nhiệm cung cấp các thông tin về tài khoản thanh toán của người nộp thuế mở tại ngân hàng cho cơ quan quản lý thuế. Việc cung cấp thông tin về tài khoản được thực hiện lần đầu trong thời gian 90 ngày kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Theo đề nghị của cơ quan quản lý thuế, ngân hàng thương mại cung cấp thông tin tài khoản thanh toán của từng người nộp thuế bao gồm tên chủ tài khoản, số hiệu tài khoản theo mã số thuế đã được cơ quan quản lý thuế cấp, ngày mở tài khoản, ngày đóng tài khoản.

Ngân hàng thương mại cung cấp thông tin giao dịch qua tài khoản, số dư tài khoản, số liệu giao dịch theo đề nghị của Thủ trưởng cơ quan quản lý thuế để phục vụ cho mục đích thanh tra, kiểm tra xác định nghĩa vụ thuế phải nộp và thực hiện các biện pháp cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế theo quy định của pháp luật về thuếxem thêm

Tranh thủ cuối năm, “cò” tích cực hét giá đất nền vùng ven

Nhiều cò đất đang tranh thủ lực cầu mạnh vào thời điểm cuối năm 2020 để lôi kéo, mời chào các nhà đầu tư rót tiền vào 2 tỉnh Hòa Bình và Vĩnh Phúc.

Tại khu đô thị Nam Vĩnh Yên, giá đất ở các vị trí đẹp đã tăng từ 2 tỷ đồng/lô 100 m2 (tương đương 20 triệu đồng/m2), thì nay đã vượt lên ngưỡng 4 tỷ đồng/lô 100 m2 (tương đương 40 triệu đồng/m2), tăng gấp đôi. Với đất nền xung quanh trục đường Quốc lộ 2 đi qua Thị xã Vĩnh Yên cũng tăng 20 triệu đồng/m2 lên ngưỡng 26 – 30 triệu đồng/m2. Theo chia sẻ của T., với tốc độ tăng “nóng” như hiện nay, nhiều khả năng đến cận Tết Nguyên đán 2021, giá đất nền tại huyện Vĩnh Tường và Thị xã Vĩnh Yên sẽ tiếp tục tăng thêm từ 10% – 20% giá trịxem thêm

Bộ Xây dựng cho biết hiện nay việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP vẫn chưa đạt như mục tiêu đề ra.

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung chính sách nhằm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ.

Vướng mắc lớn nhất được Bộ Xây dựng chỉ ra là do thể chế, hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa có tính đột phá, chưa tạo được sự đồng thuận, tin tưởng của người dân và không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia.

Liên quan đến nội dung này, Sở Xây dựng Hà Nội đã xây dựng dự thảo Đề án Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội; trong đó nêu rõ những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ; đồng thời đề xuất một số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ.

TP Hà Nội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép được chủ động quyết định việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc (tầng cao, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, mật độ dân số) tại 4 quận nội thành thuộc khu vực nội đô lịch sử thay vì phải báo cáo được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.

Cùng với đó, TP Hà Nội kiến nghị cho phép quy định tỷ lệ khoảng 70% chủ sở hữu nhà chung cư không phải cấp D (nhà nguy hiểm) nhất trí là được thực hiện cải tạo, xây dựng lại thay vì 100% như quy định của luật hiện hành; cho phép nghiên cứu lập quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 và triển khai theo dự án riêng đối với nhà chung cư cấp D, nhà chung cư hết niên hạn nằm trong các khu chung cư cũ.

Thành phố Hà Nội còn đề xuất được thực hiện chỉ định chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện đầu tư cải tạo nhà chung cư cấp D hoặc không phải là cấp D nhưng nằm trong kế hoạch cải tạo theo hình thức xã hội hóa khi các chủ sở hữu nhà chung cư này không lựa chọn được doanh nghiệp thực hiện dự án.

Đề xuất cơ chế, chính sách đặc thù trong cải tạo chung cư cũ - Ảnh 1.

Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất một số giải pháp về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn trong cải tạo chung cư cũ. (Ảnh: Báo Đầu tư)

Bên cạnh đó, chung cư hết niên hạn sử dụng nhưng chưa phải cấp D cũng cần phải đưa vào kế hoạch cải tạo xây dựng lại để chỉnh trang mỹ quan đô thị.

Các dự án cải tạo chung cư cũ cần quy định diện tích căn hộ tối thiểu 30m2 để bố trí tái định cư tại chỗ và không thấp hơn 45m2 căn hộ kinh doanh thương mại.

Tỷ lệ bồi thường cũng là vấn đề được quan tâm nhằm tháo nút thắt khi thực hiện cải tạo chung cư cũ.

Theo đề xuất, chủ sở hữu căn hộ tầng 2 có hệ số bồi thường quy đổi tối đa 1,5 lần so với diện tích căn hộ cũ; chủ sở hữu căn hộ tầng 1 như căn hộ tầng 2 và được ưu tiên mua thêm phần diện tích sàn kinh doanh thương mại với diện tích bằng diện tích căn hộ cũ theo giá thành đầu tư cộng 10% lợi nhuận của chủ đầu tư.

Trường hợp các chủ sở hữu có nhà chung cư tại 4 quận nội thành nếu có nhu cầu tái định cư tại dự án khác ngoài vành đai 3 cho hệ số bồi thường tối đa là 2 lần.

Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân TP Hà Nội để báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù này.

Hà Nội hiện có hơn 1.500 khu nhà tập thể, chung cư cũ rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng đang cần phương án thiết kế cải tạo và xây dựng lại. Đã có một số nhà đầu tư vào tham gia đầu tư, tuy nhiên vấn đề vướng mắc duy nhất vẫn phải chờ sự điều chỉnh của luật, nghị định và thông tư.
Khá nhiều chung cư cũ cần phương án cải tạo nhưng vẫn phải chờ sự điều chỉnh của các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn chuyên ngành. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, tính đến nay, địa bàn Thủ đô Hà Nội đã có gần 20 doanh nghiệp được UBND thành phố cho phép lập đề án quy hoạch, phương án thiết kế cải tạo và xây dựng lại nhà tập thể, chung cư cũ. Tuy nhiên, quá triển khai thực hiện đang gặp nhiều khó khăn, do hầu hết các phương án thiết kế từ doanh nghiệp đều liên quan đến việc nâng chiều cao xây dựng. Vấn đề này bị hạn chế bởi Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô…

Nhiều khu nhà chung cư, tập thể cũ nằm ở vị trí đất vàng, nên chủ sở hữu thường không thống nhất với mức bồi thường giải phóng mặt bằng, trong khi đó Luật Nhà ở có quy định dự án muốn triển khai cần phải có sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu, dẫn đến việc dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng hàng chục năm không thể triển khai.

Bên cạnh đó, hầu hết các căn hộ tập thể, chung cư cũ trong quá trình sử dụng đều bị người dân cơi nới, khiến việc xác định diện tích bồi thường gặp khó khăn. Nhiều căn hộ chung cư đã hết hạn sử dụng, nhưng người dân vẫn đòi hệ số bồi thường lên tới 1,5 – 2 lần.

Ngoài ra, nhiều khu nhà chung cư, tập thể cũ nằm xen kẽ với khu dân cư, việc thực hiện phương án cải tạo, xây dựng mới phải tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề khiến cả cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp tham gia đầu tư gặp nhiều khó khăn. UBND Thành phố Hà Nội đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Thành phố đã phê duyệt khoảng 216 đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị riêng với tổng diện tích khoảng trên 14.116 ha. Đầu năm 2020, thành phố cũng đã ban hành 1 quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc quận; tiếp tục chỉ đạo các đơn vị triển khai lập quy hoạch 30 khu chung cư cũ; lập quy hoạch chi tiết 5 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích 272,45ha và dự kiến cung cấp thêm 1,2 triệu m2 sàn nhà ở khi hoàn thành.

Thời gian qua, Thành phố Hà Nội đã đẩy mạnh phát triển vùng đô thị mở rộng lên phía Bắc tại khu vực hai bên tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài với một số dự án đang triển khai. Đến nay, đã có trên 1.000 tòa nhà chung cư cao tầng hoàn thành, đưa vào sử dụng và nâng diện tích nhà ở bình quân đến hết năm 2019 đạt 27,09m2/người; dự kiến hết năm 2020 đạt 27,25m2/người (vượt chỉ tiêu chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

Hà Nội đã hoàn thiện Đề án cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ báo cáo Bộ Xây dựng theo quy định Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ; tổ chức thực hiện kiểm định 33 công trình nhà chung cư cũ; chỉ đạo rà soát, lập danh mục kiểm định các nhà chung cư cũ giai đoạn 2020 – 2022 (dự kiến 177 công trình).

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, từ khi mở rộng địa giới hành chính, Thủ đô Hà Nội đã trở thành đô thị đứng thứ 30 trong số 40 đô thị đông dân nhất thế giới. Những vấn đề về phát triển hạ tầng đô thị tạo ra thách thức lớn đối với chính quyền thành phố. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đưa ra một số góp ý liên quan đến công tác quản lý xây dựng.

Với tốc độ dân số tăng nhanh hiện nay, thời gian qua chỉ số phát triển nhà ở của Hà Nội cũng cao nhất cả nước. Tuy nhiên, trên địa bàn Thủ đô vẫn còn người có nhà nhưng bán kiên cố mặc dù tỷ lệ này cũng thấp nhất cả nước.

Trong nhiệm kỳ tới, Hà Nội cần xóa sạch nhà ở đơn sơ, bán kiên cố. Đối với nhà tập thể, chung cư cũ, Hà Nội đang có 1.579 khu nhà chung cư cũ, đã có một số nhà đầu tư vào tham gia đầu tư nhưng vướng mắc duy nhất là các quy định tại các luật và thông tư, nghị định chuyên ngành. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đề nghị, vướng về thông tư, nghị định thì đề xuất sửa đổi và những vướng mắc về luật thì xin cơ chế đặc thù để thí điểm.

Cũng theo Bộ Xây dựng, việc hợp tác giữa cơ quan này và Thành phố Hà Nội trong thời gian tới sẽ thực hiện theo 3 hướng, đó là: Tập trung giải quyết những vấn đề lớn; tăng cường phân cấp, ủy quyền tối đa cho Hà Nội trong việc thực hiện thẩm quyền giải quyết thủ tục xây dựng; đơn giản hóa và giảm thời gian giải quyết các thủ tục hành chính. Bộ Xây dựng cam kết sẽ giảm 50% thời gian giải quyết công việc theo quy định khi có những đề xuất, kiến nghị của Hà Nội đối với Bộ Xây dựng./.

Văn Tuấn
Hà Nội hiện có hàng trăm công trình nhà tập thể, chung cư cũ đã rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Thời gian qua, riêng tại địa bàn Thủ đô Hà Nội đã có gần 20 doanh nghiệp được UBND thành phố cho phép lập đề án quy hoạch và phương án thiết kế cải tạo và xây dựng lại nhà tập thể, chung cư cũ.

Mới đây, Thường trực Thành ủy Hà Nội đã làm việc với Ban Cán sự Đảng Bộ Xây dựng về kết quả phối hợp công tác giữa Bộ Xây dựng và UBND Thành phố Hà Nội; các cơ chế, chính sách và vấn đề lớn trong lĩnh vực quy hoạch, xây dựng, quản lý, phát triển đô thị của Thành phố Hà Nội.

Tuy nhiên, quá triển khai thực hiện đang gặp nhiều khó khăn, do hầu hết các phương án thiết kế từ doanh nghiệp đều liên quan đến việc nâng chiều cao xây dựng. Vấn đề này bị hạn chế bởi Luật Quy hoạch, Luật Thủ đô…

Nhiều khu nhà chung cư, tập thể cũ nằm ở vị trí đất vàng, nên chủ sở hữu thường không thống nhất với mức bồi thường giải phóng mặt bằng, trong khi đó Luật Nhà ở có quy định dự án muốn triển khai cần phải có sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu, đã dẫn đến việc dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng hàng chục năm không thể triển khai.

Bên cạnh đó, hầu hết các căn hộ tập thể, chung cư cũ trong quá trình sử dụng đều bị người dân cơi nới, khiến việc xác định diện tích bồi thường gặp khó khăn. Nhiều căn hộ chung cư đã hết hạn sử dụng, nhưng người dân vẫn đòi hệ số bồi thường lên tới 1,5 – 2 lần. Ngoài ra, nhiều khu nhà chung cư, tập thể cũ nằm xen kẽ với khu dân cư, việc thực hiện phương án cải tạo, xây dựng mới phải tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là vấn đề khiến cả cơ quan quản lý Nhà nước và doanh nghiệp tham gia đầu tư gặp nhiều khó khăn. UBND Thành phố Hà Nội đã giao các nhà đầu tư tự bỏ kinh phí, triển khai lập nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 30 khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Thành phố đã phê duyệt khoảng 216 đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị riêng với tổng diện tích khoảng trên 14.116ha. Đầu năm 2020, đã banh hành 1 quy chế quản lí quy hoạch kiến trúc quận. Tiếp tục chỉ đạo các đơn vị triển khai lập quy hoạch 30 khu chung cư cũ; Lập quy hoạch chi tiết 5 khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích 272,45ha và dự kiến cung cấp thêm 1,2triệu m2 sàn nhà ở khi hoàn thành.

Thời gian qua, Thành phố Hà Nội đã đẩy mạnh phát triển vùng đô thị mở rộng lên phía Bắc tại khu vực hai bên tuyến đường Nhật Tân – Nội Bài với một số dự án đang triển khai. Đến nay, đã có trên 1.000 tòa nhà chung cư cao tầng đã hoàn thành, đưa vào sử dụng và nâng diện tích nhà ở bình quân đến hết năm 2019 đạt 27,09m2/người; dự kiến hết năm 2020 đạt 27,25m2/người (vượt chỉ tiêu chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt).

Hà Nội đã hoàn thiện Đề án cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ báo cáo Bộ Xây dựng theo quy định Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Tổ chức thực hiện kiểm định 33 công trình nhà chung cư cũ; chỉ đạo rà soát, lập danh mục kiểm định các nhà chung cư cũ giai đoạn 2020-2022 (dự kiến 177 công trình).

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, từ khi mở rộng địa giới hành chính, Thủ đô Hà Nội đã trở thành đô thị đứng thứ 30 trong số 40 đô thị đông dân nhất thế giới. Những vấn đề về phát triển hạ tầng đô thị tạo ra thách thức lớn đối với chính quyền thành phố. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng đưa ra một số góp ý liên quan đến công tác quản lý xây dựng.

Với tốc độ dân số tăng nhanh hiện nay thì thời gian qua chỉ số phát triển nhà ở của Hà Nội cũng cao nhất cả nước. Tuy nhiên, trên địa bàn Thủ đô vẫn còn người có nhà nhưng bán kiên cố mặc dù tỷ lệ này cũng thấp nhất cả nước. Trong nhiệm kỳ tới thì Hà Nội cần xóa sạch nhà ở đơn sơ, bán kiên cố. Đối với nhà tập thể, chung cư cũ, Hà Nội đang có 1.579 khu nhà chung cư cũ, đã có một số nhà đầu tư vào tham gia đầu tư nhưng vấn đề vướng mắc duy nhất là Luật và Thông tư, Nghị định. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đề nghị, vướng về Thông tư, Nghị định thì đề xuất sửa đổi và những vướng mắc về Luật thì xin cơ chế đặc thù để thí điểm.

Đối với đề xuất những vấn đề phối hợp giữa Bộ Xây dựng và Thành phố Hà Nội trong thời gian tới, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng, trong thời gian qua việc phối hợp giữa hai cơ quan có nhiều kết quả tích cực nhưng vẫn còn một số vấn đề chưa được giải quyết hiệu quả, chưa kịp thời. Vì vậy, việc phối hợp trong thời gian tới sẽ thực hiện theo 3 hướng đó là: Tập trung giải quyết những vấn đề lớn; Tăng cường phân cấp, ủy quyền tối đa cho Hà Nội trong việc thực hiện thẩm quyền giải quyết thủ tục xây dựng; Đơn giản hóa và giảm thời gian giải quyết các thủ tục hành chính. Bộ Xây dựng cam kết sẽ giảm 50% thời gian giải quyết công việc theo quy định khi có những đề xuất, kiến nghị của Hà Nội đối với Bộ Xây dựng.